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三季度以来，需求叠加高温整体成交季节性回落，深圳楼市下行压力较大。7月，深圳新房成交套数环比-24.1%，同比-44.9%；二手房成交套数环比3.7%，同比2.5%。8月，新房成交套数环比-13.4%、同比-50.8%；二手房环比-10.8%，同比9.4%。
本次深圳楼市新政综合力度大于北京、上海。在放松限购方面与北上相似，但力度更大，限购区进一步收缩，仅在福田区、南山区、宝安区新安街道，远郊的盐田、大鹏区完全放开限购。另外，分区调整企事业单位购房政策等。此次新政精准对接“金九银十”窗口期，将降低居民资金压力等，有助于刚需和改善性住房需求释放，促进楼市“止跌回稳”。
随着北上深先后优化楼市政策，预计后续各地将根据市场表现，进一步加码政策，持续巩固“止跌回稳”态势。
目前广州已全面放开限购，未来，北上深完全取消限购是大势所趋。房地产政策正从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热。
从去年“926新政”后，房地产政策持续加码，2024年第四季度到2025年5月，核心城市销售出现“阶段性企稳回升”，核心城市表现相对更佳，整体以价换量，二手好于新房，大部分三四线城市有价无市，但销售从5月后再度回落。
后房地产时代，简单取消限制性措施已不能实现楼市企稳，目前核心制约因素是居民支付能力和预期。2025年7月，居民消费信心指数对未来的收入、就业预期环比分别1.9%、3.7%，同比分别为3.6%、2.1%。所以，需要新一轮大规模经济刺激和住房保障银行收储之类的措施。
1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。同时，严控增量，商品住宅去化周期超过36个月的应停止新增用地出让。
3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该逐步全面放开。2025年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。对于生育家庭，给予住房生育补贴。
按照达利欧的债务大周期理论和辜朝明的资产负债表衰退理论，日本之所以会落入失去的三十年和低欲望社会，是因为让居民和企业部门独自化解房地产大泡沫破裂以后的债务。
根据日本和美国的经验教训，房地产大泡沫破裂后的出路在于“债务大挪移”。如果由居民和企业部门独自化解债务，将导致债务通缩循环、资产负债表衰退和低欲望社会。由政府和央行扩张资产负债表来减轻居民和企业债务压力，就有望恢复消费和投资的活力。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。
9月5日，深圳发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》提到，分区优化限购政策、调整个人住房信贷，成年单身人士按家庭执行限购政策，贷款利率不再区分首套住房和二套住房等。具体来看：
1）本地户籍/1年及以上社保的非本地户籍居民在除福田区、南山区、宝安区新安街道外，购房不限套数：本地户籍家庭或有1年及以上社保的非本地户籍在罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明地区不限套数，无社保非本地户籍在上述区域限购2套，外围的盐田、大鹏区完全取消限购。成年单身人士按照家庭执行住房限购政策。
2）分区调整企事业单位购房政策：企事业单位在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购房，需同时满足设立年限满1年、累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件；其他区域购房，不再审核购房资格。
另外，同日发布的《深圳市住房公积金管理办法》和《深圳市住房公积金提取管理规定》修订征求意见稿提到：拟新增购房首付款提取，首套房可全额提取公积金账户余额，二套房可提取公积金账户余额的60%；拟新增异地购房还贷提取等。
三季度以来，需求叠加高温整体成交季节性回落，深圳楼市下行压力较大。7月，深圳新房成交套数环比-24.1%，同比-44.9%；二手房成交套数环比3.7%，同比2.5%。8月,新房成交套数环比-13.4%、同比-50.8%；二手房环比-10.8%，同比9.4%。
本次深圳楼市新政综合力度大于北京、上海。在放松限购方面与北上相似，但力度更大，限购区进一步收缩，仅在福田区、南山区、宝安区新安街道，远郊的盐田、大鹏区完全放开限购。另外，分区调整企事业单位购房政策等。此次新政精准对接“金九银十”窗口期，将降低居民资金压力等，有助于刚需和改善性住房需求释放，促进楼市“止跌回稳”。
随着北上深先后优化楼市政策，预计后续各地将根据市场表现，进一步加码政策，持续巩固“止跌回稳”态势。
从去年“926新政”后，房地产政策持续加码，2024年第四季度到2025年5月，核心城市销售出现“阶段性企稳回升”，核心城市表现相对更佳，整体以价换量，二手好于新房，大部分三四线城市有价无市，但销售从5月后再度回落。7月，30个大中城市商品房成交面积同比-19.2%、环比-30.6%；1-7月成交面积累计同比为-6%。其中，北上广深新房成交套数同比分别为-29.6%、-29.3%、-6.8%、-44.9%。7月，核心16城二手房成交面积环比-1.5%、同比-3.7%。其中，北京、深圳二手房成交套数环比分别为-15.6%、3.7%，同比分别为-17.9%、2.5%，杭州、成都、苏州二手房成交面积环比-17.5%、-4.9%、-12.8%。8月，核心30城新房成交面积环比-2.8%、同比-18.2%，核心16城二手房成交面积环比-8.7%、同比0.7%，楼市下行压力加大。
从库存和去化周期看，今年7月市场因成交季节性低迷等影响，部分能级城市去化压力环比较6月上升。7月，13城新房累计库存（可售面积）略有去化，为7000.8万平。13城新房去化周期为14.3个月，环比上升0.3个月。分线个月，较上月分别变化+0.44、+0.85、-0.28个月。
那么，全面取消限制性措施有用吗？目前看，对核心城市的核心区域有部分效果，实现了以价换量，但从整体而言，房价仍处于下行通道。
说明后房地产时代，简单取消限制性措施已经不能实现楼市企稳，目前核心制约因素是居民支付能力和预期，所以，需要新一轮大规模经济刺激和住房保障银行收储之类的措施。
海外国家核心城市房地产市场长期向本国、全球买家开放，不限购也不限售，遵循市场化原则，通过价格和税收调节。人口和产业持续向大都市圈、城市群集聚是发达国家的共同经验，核心城市楼市不限购，遵循人口流动规律，有利于促进人才流动并提升城市竞争力。
在日本购房（包括东京），没有身份限制，不限购，只要年满18岁，有资金就能购买。外国人需要准备身份证、护照、个人信息公证书、印章、宣誓供述书。如果是全款买房，提供身份相关证明材料即可；如果是贷款，要有日本的长期签证及工作纳税状态。
在美国购房，同样没有身份限制，也不限购。联邦法律规定，年满十八岁，不需要绿卡、特殊类型的签证，任何人都可以在美国购买和拥有房产。如果是现金买主，需要准备有效护照和签证、购房资金证明（国内银行的存款证明）、美国当地银行的账户；如果是贷款买主，还要准备工作证明、工作收入公证、自付款部分的资金证明。
1）限购政策本是房地产市场过热时期出台的临时性政策，如今抑制了刚需和改善型需求。放开限购，意味着让过紧的房地产市场回归正常市场状况，接受供需调节，并非激起泡沫与过热的“刺激性措施”。中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，避免热点城市房价暴涨，短期暂无此担心。
2）放开一线城市限购，带来积极的政策信号，可提振市场整体信心。化解房地产困境的关键在于需求端信心恢复，信心提振才能带动销售回暖。当前我国对住宅市场较冷、购买力较弱区域，包括一线城市的非核心区已经放松限购，但提振效果有限。一线城市核心区域的楼市，是全国房地产市场的风向标，聚集了相对旺盛的住宅购买力，放开限购，能够满足新市民的合理住房需求，有效提振需求端信心。
3）化解库存，稳房价、稳市场、稳经济。房地产市场进入存量房主导时代后面临调整分化，要消化此前的高房价、高库存、高杠杆。房地产是国民经济第一大支柱行业，事关经济恢复、金融风险，房地产稳，则经济稳。我国一线城市目前成交量价、库存积压情况存在压力，但一线城市的住房潜在需求高，对于全国投资置业人群有较强吸引力，全面放开限购带来销售提振，有利于去库存、稳房价、稳市场、恢复经济。
1）外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济复苏基础不牢，居民就业收入预期不稳。2024年中国经济增长略超预期，但恢复基础仍待稳定。2024年中国GDP实际增速5.0%，低于1978-2008年高速增长期的平均增速9.8%，但仍处于中高速增长区间。2025年一季度GDP同比5.4%，较去年同期高0.1个百分点；二季度GDP实际同比5.2%，较一季度下滑0.2个百分点。
居民对未来就业、收入预期存在不确定性。2025年7月，居民消费信心指数对未来的收入、就业预期环比分别1.9%、3.7%，同比分别为3.6%、2.1%。因就业、收入预期处于波动，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而选择提前偿还存量贷款。
2）资产价格下降预期尚未扭转，居民企业资产负债表受损、支付能力减弱。我国住房资产占家庭资产比重较高，2023年中国家庭房产占总资产的比重约60%，高于英国的50%、日本的38%、美国的28%、德国的25%。楼市近三年持续下滑，一二线%，远郊区和三四线房价几近腰斩。房价下跌一方面使得家庭资产面临收缩困境，制约居民支付能力；另一方面，由于“买涨不买跌”的心态，当前需求大多处于观望阶段。
楼市是最大的内需，股市楼市回升的财富效应将带动消费。房地产是国民经济第一大支柱行业，联系着上下游五十多个行业，房地产投资下行，影响着居民和企业部门资产负债表修复、“信心”问题等。
2024年房地产业增加值为8.5万亿元,占GDP的6.3%。自2003年以来，国务院18号文将房地产定位为支柱性产业。20年来，房地产成为我国经济发展火车头之一。2024年，受房地产行业下行周期、房地产市场供求关系发生重大变化影响，房地产行业占GDP比例下调至6.3%，是2009年以来的历史最低值，但依旧处于5%以上的支柱地位。
从房地产开发投资看，受房地产周期调整影响，新开工持续低迷、房企拿地保持谨慎，2024年房地产开发投资10万亿元，同比下降10.6%，但仍占固定资产投资的19.5%。房地产开发投资，是指房企本年完成的全部用于房屋建设、土地开发的投资额以及土地购置费等的投资，属于固定资产投资的统计范畴，进而构成GDP固定资本形成，说房地产是国民经济的重要支柱毫不为过。
1998年住房制度全面市场化以来，房地产业固定资产投资大幅增长。2000-2024年间，房地产开发投资从4902亿元到10万亿元，年均复合增长率为13.4%。房地产开发投资占固定资产投资的比重从14.9%到19.5%，意味着每年全国进行固定资产投资的资金中，1/5份额投入了房地产业。
房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。
根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游产业链GDP10.0万亿元、直接拉动上下游产业链GDP2.4万亿元。分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。陶瓷制品、砖瓦等建材、石膏水泥由房地产完全拉动的GDP占该行业总GDP占比最高，高达51.2%、50.9%、47.1%。
在土地财政制度设计中，地方政府依赖土地财政，房地产的直接税收及土地出让收入贡献可观。2023年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的26.3%，地价占房价6成左右。
从宏观层面看，2023年地方政府与房地产相关收入总额：7.7万亿，其中国有土地出让金收入5.8万亿，5个房地产特有税种税收合计1.9万亿。2012-2019年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入从27.1%升至35.6%，后降至2023年的26.3%。2023年土地出让收入和房地产专项税占商品房销售额的65.6%。
从中观城市看，选取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津等11个城市进行房价构成核算。2023年，土地成本占房价的49.7%，税收成本占15.9%，建安费用占比22.5%，企业毛收入为9.5%，土地成本加税收成本占房价的6成左右。将2014-2023年房价增速对土地价格增速进行回归之后发现，土地价格每提高一个百分点，房价提高0.2个百分点，且土地成本上涨对房价上涨解释力很强。
房地产业解决我国实体经济大量就业，虽然近两年房地产行业面临重大调整，但物业从业人数逆势增长，2023年我国房地产从业人数1440万，相较2004年规模扩大三倍。2004-2023年我国房地产业从业人数由396万增至1440万，预估至2025年我国房地产从业人数将达1460万。历史上我国房地产业的快速发展，为社会提供了大量就业机会。根据我国最新的第五次全国经济普查，2023年房地产业从业人员中，物业管理、房地产开发经营、房地产中介服务、房地产租赁经营从业人员分别占59%、19%、13%、8%。我们预计2025年房地产业从业人员中，上述占比将调整为60%、18%、13%、9%。
房地产带动上下业就业，房地产能够带动上下游多个行业平均8%的就业弹性变化。房地产业经济增加值带来的就业吸纳能力明显，房地产业与其他产业存在着很强的关联关系。商品房兼具投资和消费属性，产业链条长。房地产的完全消耗需求带动了商业、建筑等后周期行业，同时也带动了关联产业吸纳人员就业。根据2020年投入产出表，房地产带动的就业弹性分别为：建筑业22.2%、租赁和商务服务9.6%、金融业4.3%、、制造业2.4%、电力煤气及水的生产和供应业2.4%。
2025年4月，国务院总理李强在北京调研时定调“当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力。”充分肯定了房地产行业的市场潜力，以及对我国内需的带动效应。
3月“好房子”首入政府工作报告，“好房子”建设将加速推进。《政府工作报告》提到：优化城市空间结构和土地利用方式、盘活存量用地和商办用房、推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。2023年6月，住建部部长倪虹在中国城市高质量发展论坛上首次提出“好房子”概念。此后，从中央到地方，一系列“好房子”政策出台。
当前，中国城镇化率67%，加上改善型需求，房地产市场还有较大空间。我们连续6年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来需求下降，但中长期仍有发展空间。根据我们的测算，据我们测算，预计2025-2030年我国住房需求约55亿平，年均9.2亿平/年，并不会大幅下跌至较低水平。
据测算，到2030年我国新增住房需求缓慢降至8.9亿平方米。从结构来看，2025-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。从趋势来看，未来中国住房需求整体呈缓慢下降趋势，其中，刚性需求呈下降趋势，改善性需求保持平稳，更新需求保持小幅缓慢上升。
1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。地方政府获得商业银行资金后支付给房企，缓解房企资金压力。一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系。央行设立3000亿元保障性住房再贷款，方向是对的，但3000亿资金规模较少，1.5%的资金利率叠加配套融资和运维成本，总体成本较高，地方收购动力不足，可以从以下四方面进行完善。
利率方面，当前保障性住房再贷款年利率1.5%，建议降至1.5%以下，让国企收储的收益能够覆盖成本；
期限方面，当前设立的保障性住房再贷款期限1年，可展期4次，考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15-30年，因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配；
规模方面，3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是解决房地产困境的有效路径，未来需持续加码，我们认为要将全国住房去化周期压缩至18个月内，所需的资金总量要加码至5万亿；
监管方面，收储来的商品房定位为廉租房、保障房，要强化公平分配和兜底作用，保障住房困难家庭居住需求。（参考《关于组建住房银行收储的必要性》）
同时，严控增量，商品住宅去化周期超过36个月的应停止新增用地出让。2024年自然资源部规定：各地方商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限，政策需加码。
2）降低利率和税费，包括降低存量房贷利率，配合降低相关税费，减少购房成本，为居民减负，并通过降准等降低银行负债成本。LPR下降、加点部分下降导致此前房贷利率与新增购房利率差距较大，随着各城市相继取消或下调房贷利率下限，叠加LPR下调，新增房贷利率步入“3时代”，新增贷款和存量贷款利率利差走阔，无形中增加了居民贷款压力。为缓解银行净息差压力，可以通过定向降准、继续下调存款利率等方式进行配合。
调降方式，上一轮方式是变更合同条款，调降加点部分，本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台；
3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，二线城市已基本全面放开，一线城市可以像广州一样全面放开。广州已经全面放开，后续深圳、上海可以全面放开限购，北京可以先放开五环外和大户型的限购。以支持刚需和改善型需求，促进房地产市场止跌回稳。房地产发展阶段变了，应该尽快调整此前的收紧措施，防止资产负债表衰退。当前房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当前正是放松限购的良机。今年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。
地址：深圳市福田区沙头街道天安社区泰然四路66号泰然立城A座12-14楼
